Een erfpacht om uw vennootschap te laten verbouwen?

U verhuurt een pand aan uw eigen vennootschap en er zijn verbouwingswerken nodig. Logisch dat de vennootschap die kosten betaalt, zij gebruikt het gebouw tenslotte. Maar fiscaal loopt het helemaal fout als u gewoon de huurovereenkomst laat doorlopen. Uw vennootschap kan de kosten niet aftrekken, de btw niet recupereren, en u wordt als eigenaar belast op een voordeel van alle aard (VAA). De oplossing? Vervang de huur door een erfpacht.

Samengevat: Als uw vennootschap als huurder verbouwingswerken uitvoert aan uw privépand, kan ze de kosten niet aftrekken en de btw niet recupereren. Door het recht van natrekking wordt u als eigenaar belast op een VAA. De oplossing: beëindig het huurcontract en vestig een erfpachtrecht (minimaal 15 jaar). Zo kan uw vennootschap de werken afschrijven, de btw recupereren, en betaalt u slechts 5% registratierecht op de canons.

Het probleem: verbouwen als huurder

Stel, u verhuurt uw kantoorpand aan uw BV voor 2.000 EUR per maand. Na een paar jaar is er een grondige renovatie nodig: nieuwe ramen, dakisolatie, een bijkomende vergaderruimte. Totale kostprijs: 150.000 EUR. Het gebouw wordt door uw vennootschap gebruikt, dus zij betaalt de facturen.

Klinkt logisch, maar hier gaat het mis.

Uw vennootschap is slechts huurder. Als huurder heeft ze beperkte rechten op het pand. Ze wordt geen eigenaar van de uitgevoerde werken. Door het recht van natrekking wordt u als verhuurder en eigenaar onmiddellijk eigenaar van alles wat aan het gebouw wordt toegevoegd.

Het gevolg is driedubbel:

• Geen kostenaftrek: uw vennootschap kan de 150.000 EUR niet fiscaal inbrengen via afschrijvingen
• Geen btw-recuperatie: de betaalde btw op de werken is niet aftrekbaar
• VAA bij u: het voordeel dat u als eigenaar krijgt (de waardevermeerdering van uw pand) is belastbaar als voordeel van alle aard, ter waarde van de uitgevoerde werken

Wettelijke basis: Het recht van natrekking is geregeld in art. 3.55-3.58 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek (oud art. 546-555 BW). De belasting op het VAA volgt uit art. 36 §2 WIB 92.

De oplossing: vervang huur door erfpacht

Een erfpachtrecht is een zakelijk recht om tegen vergoeding andermans onroerend goed te gebruiken, bijna alsof u er zelf eigenaar van bent. Het grote verschil met huur: de erfpachter mag verbouwings- en renovatiewerken uitvoeren en blijft daar zelf eigenaar van zolang het erfpachtrecht loopt.

Concreet: u beëindigt het huurcontract (in onderling akkoord) en vestigt een erfpachtrecht ten voordele van uw vennootschap. De erfpachtvergoeding (de “canon”) kunt u op hetzelfde niveau als de vroegere huurprijs zetten. Voor u als eigenaar verandert er aan het inkomen dus niets.

Sinds de hervorming van het goederenrecht bedraagt de minimale termijn voor een erfpachtrecht 15 jaar (vroeger was dat 27 jaar, wat in de praktijk vaak onwerkbaar lang was). De maximale termijn is 99 jaar.

Wat zijn de fiscale voordelen?

De voordelen van een erfpachtrecht in plaats van een huurovereenkomst zijn aanzienlijk:

1. Kostenaftrek via afschrijvingen. Uw vennootschap is als erfpachter eigenaar van de uitgevoerde werken en kan alle renovatiekosten fiscaal in aftrek brengen via afschrijvingen. Bij een investering van 150.000 EUR en een afschrijvingstermijn van 15 jaar bespaart uw vennootschap jaarlijks 10.000 EUR aan belastbare basis, ofwel 2.000 EUR vennootschapsbelasting per jaar (aan 20% verlaagd tarief).

2. Btw-recuperatie. De btw op de verbouwingswerken is volledig aftrekbaar. Bij 150.000 EUR aan werken (excl. btw) is dat 31.500 EUR btw die uw vennootschap kan recupereren. Dat is een onmiddellijk cashvoordeel.

3. Geen onmiddellijk VAA. Zolang het erfpachtrecht loopt, is er geen sprake van natrekking. U wordt dus niet belast op een VAA bij de uitvoering van de werken.

4. Uw vergoeding blijft gelijk. De erfpachtvergoeding die u ontvangt, wordt fiscaal op dezelfde manier belast als huur. Het is een onroerend inkomen op basis van art. 7, §3 WIB 92. Er verandert voor u in de personenbelasting niets.

Wat bij het einde van de erfpacht?

Dit is het aandachtspunt. Bij het einde van het erfpachtrecht wordt u als erfpachtgever door het recht van natrekking eigenaar van de uitgevoerde werken. U moet dan in principe de restwaarde van die werken aan uw vennootschap vergoeden. Doet u dat niet, dan wordt u belast op een VAA ter waarde van de resterende waarde van de werken.

Maar hier zit het slimme: na 15 jaar zijn die renovatiewerken grotendeels of volledig afgeschreven. De restwaarde is in de praktijk vaak nihil of zeer beperkt. Daardoor zal er geen of slechts een minimaal VAA zijn.

Stel dat de werken van 150.000 EUR na 15 jaar nog een restwaarde hebben van 15.000 EUR. Dan betaalt u ofwel die 15.000 EUR aan uw vennootschap (en er is geen VAA), ofwel u wordt belast op een VAA van 15.000 EUR. Dat is een heel ander verhaal dan 150.000 EUR VAA bij een gewone huurovereenkomst.

Registratierechten: erfpacht versus opstal

Bij de vestiging van een erfpachtrecht op een bestaand gebouw wordt de eigendom van het gebouw zelf niet overgedragen. Uw vennootschap betaalt 5% registratierecht op het totaalbedrag van de canons die ze aan u betaalt.

Bij een canon van 2.000 EUR per maand en een looptijd van 15 jaar is het totaalbedrag 360.000 EUR. Het registratierecht bedraagt dan 18.000 EUR.

Let op met een opstalrecht. Bij een opstalrecht wordt de eigendom van het gebouw wél overgedragen. Dan betaalt uw vennootschap 12% registratierecht op de waarde van het gebouw zelf. Dat is een veel hoger bedrag. Voor een pand van 500.000 EUR is dat 60.000 EUR registratierecht.

Wettelijke basis: De registratierechten op erfpacht zijn geregeld in art. 83 van het Wetboek Registratierechten (5% op de canons). Het registratierecht op een opstalrecht met eigendomsoverdracht valt onder het verkooprecht (12% in Vlaanderen). De erfpachtvergoeding als onroerend inkomen is geregeld in art. 7, §3 WIB 92.

Stappenplan: van huur naar erfpacht

1. Beëindig het huurcontract in onderling akkoord met uw vennootschap
2. Laat een erfpachtovereenkomst opstellen door uw notaris (minimaal 15 jaar, maximaal 99 jaar)
3. Bepaal de erfpachtvergoeding (canon), bij voorkeur op hetzelfde niveau als de vroegere huur
4. Registreer de akte (5% registratierecht op het totaal van de canons)
5. Start de verbouwingswerken op naam en voor rekening van uw vennootschap als erfpachter
6. Schrijf de werken af over de looptijd van het erfpachtrecht

Uit mijn praktijk: de omzetting van huur naar erfpacht is geen ingewikkelde operatie, maar u hebt wel een notaris nodig. Reken op 1.500 tot 2.500 EUR aan notariskosten bovenop de registratierechten. Bij een investering van 150.000 EUR verdient u die kost binnen het eerste jaar al terug via de btw-recuperatie alleen.

Conclusie

Als uw vennootschap verbouwingswerken moet uitvoeren aan uw privépand, is een gewone huurovereenkomst fiscaal de slechtste keuze. U wordt belast op een VAA, uw vennootschap kan niets aftrekken en verliest de btw. Een erfpachtrecht lost al die problemen op: kostenaftrek, btw-recuperatie, geen onmiddellijk VAA, en dezelfde vergoeding voor u als eigenaar. De minimale looptijd van 15 jaar is sinds de hervorming van het goederenrecht veel werkbaarder dan de vroegere 27 jaar. Bespreek het met uw notaris.

Nick Debruyne, ITAA-accountant bij ND-Consult in Oostende