Vastgoedfiscaliteit 2026: welke aftrekposten zijn afgeschaft?

Als u een tweede woning verhuurt of een lening hebt lopen voor een niet-eigen woning, dan hebt u wellicht al gemerkt dat er iets veranderd is aan uw belastingaangifte. Sinds aanslagjaar 2026 (inkomstenjaar 2025) zijn meerdere federale fiscale voordelen voor vastgoed stilletjes afgeschaft. Geen groot mediamoment, geen overgangsregeling. Gewoon: weg.

Ik krijg hier wekelijks vragen over. “Waarom staat mijn interestaftrek niet meer in mijn aangifte?” Of: “Ik betaal al tien jaar een lening af, kan ik echt niets meer aftrekken?” Het korte antwoord: voor de meeste federale voordelen is het inderdaad gedaan. Maar er zijn nuances, en die leg ik u graag uit.

Samengevat: Vanaf aanslagjaar 2026 zijn de federale interestaftrek, de federale woonbonus, het federale bouwsparen, de bijkomende interestvermindering en de interestvermindering voor groene leningen afgeschaft. Het federale langetermijnsparen blijft bestaan voor leningen afgesloten voor 1 januari 2024. Gewestelijke voordelen voor eerder afgesloten leningen blijven eveneens van toepassing. Wie een tweede woning verhuurt, kan de betaalde interesten niet langer aftrekken van het onroerend inkomen.

De federale interestaftrek: het grootste verlies

Dit was voor veel eigenaars van een tweede woning het belangrijkste fiscale voordeel. De federale interestaftrek liet u toe om de interesten op uw hypothecaire lening af te trekken van uw belastbaar onroerend inkomen. Concreet: als u een appartement aan zee verhuurde en het kadastraal inkomen (KI) werd belast, dan kon u de betaalde interesten daarvan aftrekken. Het resultaat was vaak dat uw belastbaar onroerend inkomen tot nul werd herleid.

Vanaf aanslagjaar 2026 is dat voorbij. De interestaftrek is volledig afgeschaft, ook voor lopende kredieten. Er is geen overgangsregeling voorzien.

Wat betekent dat concreet?

Stel: u hebt een tweede woning met een geindexeerd KI van 2.500 EUR. Het belastbaar onroerend inkomen (KI x 1,4 x indexatiecoefficient) bedraagt dan ongeveer 7.500 EUR. Vroeger kon u de interesten van uw lening (stel 4.000 EUR per jaar) daarvan aftrekken, waardoor u slechts op 3.500 EUR werd belast. Nu betaalt u belasting op de volle 7.500 EUR. Tegen een marginaal tarief van 50% is dat een extra belasting van 2.000 EUR per jaar.

Uit mijn praktijk: een klant in Oostende heeft drie verhuurde appartementen, allemaal gefinancierd met een hypothecaire lening. Tot vorig jaar trok hij jaarlijks meer dan 12.000 EUR aan interesten af. Die aftrek is nu volledig verdwenen. Zijn belastingfactuur stijgt met ruim 6.000 EUR per jaar. “Had ik dat geweten,” zei hij, “dan had ik versneld afgelost.” Dat is precies het punt: veel eigenaars zijn hier niet op voorbereid.

Wettelijke basis: Art. 14 en 526 WIB 1992, zoals gewijzigd door de Programmawet van 22 december 2024. De afschaffing geldt vanaf aanslagjaar 2026, ongeacht de datum van de lening.

De federale woonbonus: al langer op zijn retour

De federale woonbonus was al jaren een uitdovend voordeel. Hij gold enkel nog voor leningen afgesloten voor 1 januari 2014, en dan alleen als de woning niet langer uw eigen woning was (bijvoorbeeld omdat u verhuisd bent en de oude woning verhuurt). Sinds de zesde staatshervorming in 2014 is de woonbonus een gewestelijke bevoegdheid geworden, maar het federale luik bleef bestaan voor die specifieke situaties.

Vanaf aanslagjaar 2026 is ook dit federale luik afgeschaft. Wie nog een lopende lening heeft van voor 2014 voor een woning die ondertussen “niet-eigen” is geworden, verliest de belastingvermindering.

Er is wel een lichtpuntje: de kapitaalaflossingen van die leningen kunnen nog steeds in aanmerking komen voor het federale langetermijnsparen. U verliest dus het specifieke woonbonus-voordeel, maar niet noodzakelijk elk fiscaal voordeel op uw lening.

Federaal bouwsparen en bijkomende interestvermindering: ook geschrapt

Twee andere, minder bekende voordelen zijn eveneens afgeschaft:

Federaal bouwsparen gold voor leningen afgesloten voor 2005 en gaf recht op een belastingvermindering voor kapitaalaflossingen en premies van een schuldsaldoverzekering. Dit voordeel liep al lang op zijn laatste benen, maar is nu definitief opgeheven.

De bijkomende interestvermindering was een voordeel voor leningen afgesloten tussen 1 januari 2005 en 31 december 2013, specifiek voor de bouw of aankoop van een nieuwe woning. Ook dit is geschrapt. Wie hier nog van genoot (en dat waren er niet veel meer), moet zijn aangifte aanpassen.

Uit mijn praktijk: een gepensioneerde klant had in 2004 een lening afgesloten voor de bouw van zijn woning, die hij ondertussen verhuurt. Hij combineerde het federale bouwsparen met de interestaftrek. Twee voordelen in een klap weg. Zijn jaarlijks belastingvoordeel daalde met meer dan 3.000 EUR. Voor een gepensioneerde met een beperkt inkomen is dat voelbaar.

Groene leningen: gedeeltelijk afgeschaft

Tussen 2009 en 2011 kon u een “groene lening” afsluiten bij uw bank voor energiebesparende investeringen aan uw woning. Daarop kreeg u twee voordelen: een interestvermindering (de overheid betaalde een deel van de interest) en een intrestbonificatie (de bank paste een lagere rente toe).

De interestvermindering is nu afgeschaft. De intrestbonificatie blijft wel intact. In de praktijk is het effect beperkt, want er zijn niet veel van die leningen nog lopend. Maar als u er een hebt, weet dan dat u nog steeds het bankvoordeel geniet, maar niet langer het fiscale voordeel.

Wettelijke basis: Art. 14546, 14547 en 526 WIB 1992. De afschaffing van de interestvermindering voor groene leningen geldt vanaf aanslagjaar 2026.

Wat blijft er wel overeind?

Niet alles is verdwenen. Een overzicht van wat u nog wel kunt benutten:

Federaal langetermijnsparen

Dit is het belangrijkste overblijvende federale voordeel. Als u een hypothecaire lening hebt afgesloten voor 1 januari 2024 voor een woning die niet uw eigen woning is, dan kunt u de kapitaalaflossingen en de premie van uw schuldsaldoverzekering nog steeds aangeven voor het federale langetermijnsparen. De belastingvermindering bedraagt 30% op een maximaal bedrag (in 2025: 2.450 EUR, afhankelijk van uw inkomen).

Let op: dit geldt alleen voor de kapitaalaflossingen, niet voor de interesten. Dat is het grote verschil met de afgeschafte interestaftrek.

Gewestelijke voordelen

De gewestelijke woonfiscaliteit is niet gewijzigd door deze federale afschaffingen. In Vlaanderen is de gewestelijke woonbonus al afgeschaft sinds 2020, maar wie een lening heeft van voor 2020 behoudt zijn recht. In Wallonië en Brussel bestaan er nog gewestelijke wooncheques of woonbonussen voor bepaalde leningen. Die blijven gewoon doorlopen.

De impact voor verhuurders

De afschaffing van de federale interestaftrek treft vooral eigenaars die een tweede (of derde, of vierde) woning verhuren. Het kadastraal inkomen van die woningen wordt belast in de personenbelasting, en de mogelijkheid om interesten daarvan af te trekken was jarenlang de belangrijkste manier om die belastingdruk te verlagen.

Nu dat wegvalt, wordt vastgoed als belegging fiscaal minder aantrekkelijk. Enkele cijfers om dat te illustreren:

Over de resterende looptijd van een lening van 15 jaar is dat 30.000 EUR extra belasting. Dat is geen klein bedrag en verdient een herberekening van uw rendement.

Uit mijn praktijk: een vastgoedinvesteerder met vijf verhuurde panden vroeg me onlangs om zijn hele portefeuille door te rekenen. De conclusie: zijn netto rendement daalt van 3,8% naar 2,9% door het wegvallen van de interestaftrek alleen. Voor twee van zijn panden overweegt hij nu versneld af te lossen, omdat de fiscale hefboom van de lening verdwenen is.

Versneld aflossen of niet?

De afschaffing van de interestaftrek verandert de kosten-batenanalyse van uw vastgoedlening fundamenteel. Vroeger was het fiscaal interessant om de lening zo lang mogelijk te laten lopen, omdat u de interesten kon aftrekken. Die logica klopt niet meer.

Of versneld aflossen verstandig is, hangt af van:

• Uw marginaal belastingtarief. Hoe hoger uw tarief, hoe groter het verlies door de afschaffing.
• De resterende looptijd. Bij een lening met nog 5 jaar te gaan is het effect kleiner dan bij 20 jaar.
• Uw liquiditeit. Versneld aflossen is alleen zinvol als u het geld niet beter kunt inzetten elders.
• De rentevoet. Bij een lage vaste rente (onder 2%) kan het rendabel zijn om het geld te beleggen in plaats van af te lossen.

Mijn vuistregel: als uw marginaal tarief 50% bedraagt en uw rente boven 2,5% ligt, is versneld aflossen bijna altijd een goed idee nu de interestaftrek wegvalt.

Aangifte personenbelasting: wat verandert er?

In uw belastingaangifte voor aanslagjaar 2026 zult u merken dat meerdere codes verdwenen zijn. De vakken voor de federale interestaftrek, de federale woonbonus en het bouwsparen zijn geschrapt. Dat betekent ook dat u niets hoeft te doen om de wijziging door te voeren. De fiscus past de codes automatisch aan.

Wat u wel moet controleren:

1. Vak IX (interesten en kapitaalaflossingen): Controleer of uw kapitaalaflossingen nog correct zijn ingevuld voor het langetermijnsparen.
2. Onroerende inkomsten: Uw belastbaar onroerend inkomen zal hoger zijn dan vorig jaar als u vroeger interesten aftrok. Dat is normaal.
3. Gewestelijke voordelen: Deze staan in een apart vak en zijn niet gewijzigd.

Wat moet u onthouden?

De federale vastgoedfiscaliteit is ingrijpend veranderd. De meeste aftrekmogelijkheden voor leningen op niet-eigen woningen zijn verdwenen, zonder overgangsregeling. Wie vastgoed verhuurt met een lopende lening, betaalt vanaf nu merkbaar meer belasting. Het federale langetermijnsparen en de gewestelijke voordelen blijven bestaan, maar compenseren het verlies niet volledig.

Mijn advies: laat uw vastgoedportefeuille herberekenen met de nieuwe regels. Misschien is versneld aflossen zinvol, misschien is een andere structuur beter. Maar niets doen is geen optie, het kost u geld.

Nick Debruyne, ITAA-accountant bij ND-Consult in Oostende