Een vakantiewoning of B&B in 2022, hoe zit het fiscaal?
Heeft u een appartement, een woning aan zee, chalet in de Ardennen of overweegt u om een B&B te beginnen? Welke fiscale regels spelen er en wat indien er gebruik gemaakt wordt van een online platform zoals airbnb?
Verhuur zonder diensten
De verhuur van de ruimte (opsplitsing 60%) zelf is een onroerend inkomen. Als de huurders particulieren zijn dan is de werkelijke huur niet belastbaar maar enkel het geïndexeerd kadastraal inkomen (KI) x 1,4. De belasting hierop zal aan het progressief tarief zijn.
De verhuur van de meubels (opsplitsing 40%) is een divers inkomen. Na aftrek van een kostenforfait van 50% wordt dat inkomen nog belast tegen 30%. Bij een globale huurprijs wordt 40% van die huurprijs geacht betrekking te hebben op de meubels en 60% op het onroerend gedeelte.
In het contract kan er zelf een opsplitsing voorzien worden.
De loutere passieve verhuur van enkele appartementen of panden is in principe vrijgesteld van BTW. Gaat het echter om een verhuur waarbij er ook bepaalde diensten geleverd worden, dan gaat het niet meer om een vrijgestelde onroerende verhuur, maar om een ‘hoteldienst’ met btw.
Indien het gaat om een hoteldienst (zie verder), dan dient er in principe 6% btw aangerekend te worden en dienen er b-aangiftes ingediend te worden.
Soms probeert de fiscus de passieve huurinkomsten als een beroepsinkomen te belasten. De loutere passieve verhuur van enkele appartementen of panden is in principe vrijgesteld van BTW.
B&B
In het geval van een B&B verhuurt u niet alleen de ruimte en de meubels, maar verstrekt u ook bijkomende diensten. Er wordt ontbijt voorzien, stelt beddengoed en badkamergerief ter beschikking en/of maakt tijdens het verblijf de kamers ook schoon. De terbeschikkingstelling van fietsen wordt ook als een bijkomende dienst aanzien. De inkomsten uit die bijkomende diensten na aftrek van de werkelijke kosten ervan, zijn belastbaar als diverse inkomsten tegen het tarief van 33%.
Daarentegen kan de exploitatie van een B&B wel degelijk een beroepswerkzaamheid zijn waardoor alle inkomsten belastbaar zijn als beroepsinkomsten. Alle werkelijke kosten alsook deze van het onroerend goed zijn dan ook wel aftrekbaar.
In bovenstaand geval is het verschaffen van gemeubelde logies, met name gemeubelde kamers plus het verstrekken van ten minsten één bijkomende dienst in principe onderworpen aan de BTW. Het tarief is dan 6%. De BTW op de diensten en goederen die voor de B&B gebruikt wordt kan dan ook uiteraard gerecupereerd worden.
Wat met een online platform?
Onlineplatformen (zoals AirBNB) voor de verhuur van kamers en of vakantiewoningen zijn verplicht om elk jaar uiterlijk tegen 31 maart zowel u als de fiscus te informeren. Dit betekent dat de belastingcontroleur wel degelijk een overzicht ontvangt van alle inkomsten die u het jaar voorzien via het platform verkregen heeft.
Is het niet zo dat de inkomsten uit online platformen onder de speciale regeling voor deeleconomie belast worden? Ja dat wel, maar enkel voor de erkende platformen en ook met een plafondbedrag (6.540 EUR op jaarbasis). AirBNB en booking.com behoren echter niet tot zo een erkend platform.
Kan er ontsnapt worden aan de btw-plicht door als kleine onderneming te registreren?
Tot en met 31/12/2021 kon er ontsnapt worden aan de verplichting om btw aan te rekenen als u op jaarbasis niet meer dan 25.000 EUR inkomsten behaalde uit een dergelijke verhuur (zogenaamde kleine ondernemingsregel)
Sinds 01/01/2022 is die regeling afgeschaft voor hoteldiensten. Voortaan dient u dus btw aan te rekenen en door te storten, ook al bedragen uw huurinkomsten minder dan 25.000 EUR (art. 56bis, §3, 6° W. BTW).
Wat wijzigt er dan concreet vanaf 01/07/2022?
Er zal sneller sprake zijn van een hoteldienst met BTW. Vanaf 01/07/2022 valt een gemeubelde verhuur van korte duur (lees: minder dan 3 maanden) zo goed als altijd onder de BTW (art. 44 §3, 2°, a W.BTW).
Eén extra dienst volstaat dus en het gaat onder meer over volgende diensten:
- het instaan voor het fysieke onthaal van de gasten;
- de terbeschikkingstelling van huishoudlinnen (en, voor verblijven van maar dan één week, de vervanging ervan tenminste eenmaal per week); OF
- het dagelijks verschaffen van een ontbijt